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  • 行動探索 | 東部高鐵新城綜合規劃和片區統籌開發實施策略研究 ——大規模存量地區的規劃與實施協調統籌

    時間:2021-01-22
    行動探索 | 東部高鐵新城綜合規劃和片區統籌開發實施策略研究 ——大規模存量地區的規劃與實施協調統籌

    東部高鐵新城綜合規劃和片區統籌開發實施策略研究 ——大規模存量地區的規劃與實施協調統籌

    項目獲獎:2020年度公司總規類二等獎

    項目類型:總規類

    項目地址:深圳市龍崗區

    設計時間:2019年4月—2020年6月

    設計團隊:土地統籌開發研究中心、規劃二部

    項目負責人:錢坤、蘭瀟

    項目組成員:李柳君、葉小玲、魏良、林浩、何志強、胡洲、吳佳聰、王志

     

    全文2300字,閱讀需要5分鐘

     
    項目背景

    項目位于“東進”前沿、龍坪銜接腹地,緊鄰的坪山站是深圳三主四輔樞紐之一,也是東部地區唯一綜合性樞紐,但片區處于龍坪邊緣、長期單側發展,樞紐能級及區域服務職能尚未發揮,龍崗區主動謀劃、積極推動,依托綜合規劃謀站位、實施策略落實施,對現狀紛雜的更新、土地整備、法定圖則、城市設計等進行銜接整合,以國際最高標準進行樞紐4.0的高標謀劃,推動坪山站上升為國家主樞紐,推動片區上升為市級戰略區域,推動市區共建、雙區聯動打造粵東服務中心。


    規劃思路

    在戰略發展層面,向上要定位,與國土空間規劃、樞紐片區規劃綱要對接,將功能定位、環湖用地指標、密度分區提升、4.0版樞紐、軌道23號線北延、丹梓大道快速化方案納入其中;在開發實施層面,與法定圖則修編、更新整備專項規劃銜接,將主導功能、樞紐形式、城市節點、“S”型綠廊、清退要求作為剛性內容,將公配設施、規劃道路、清退空間與方式作為彈性內容,落實到圖則修編和二次開發項目中。


    主要內容

    明確發展目標:把握灣區東進、樞紐擴容、重大設施建設提速等戰略機遇,發揮“高度外向、高度集成、高度存量、高度生態”的特質,承擔灣區戰略粵東極核、深圳東部樞紐門戶、存量統籌示范標桿、“三生”融合品質城區的價值使命,以站城協同發展、國際一流的復合型樞紐都市為發展目標,打造深惠汕樞紐經濟核心區、深圳東部中心樞紐都市門戶區、深圳都市圈未來新興產業集聚基地。

    統籌功能布局:以“站城產圈層式發展”為核心,踐行站城協同的前沿理念,樞紐核心區北側(環湖地區)打造創新交流核,與樞紐南側的商業商務核錯位互補,構建“雙核、三軸、鏈片區,一環、一帶、融山水”的空間秩序;綜合現狀特征和規劃目標統籌功能,形成西片區以商住及公配為主,東、南、北三個片區以產業為主的布局,并利用高鐵樞紐優勢強化研發總部、商務等生產服務功能。

    東部高鐵樞紐片區功能結構示意圖

    找準四大抓手:一是多維支撐強中心,通過樞紐強化、指標釋放、設施完善、道路連通等手段提升發展能級;二是智研一體強轉化,培育特色優勢產業,導入戰略平臺,保障優質產業空間;三是山水相融強生態,結合綠地、河流、田園綜合體打造“S型”超級公園帶;四是完善配套強服務,增加商業文化中心、區域交流中心、產業服務中心、學校等生產生活服務設施。

    科技智創城構想:一中心+五片區

    生態公園之城構想

    公共服務配套分布圖

    強化實施方案:明確4個片區的更新、整備項目范圍和實施路徑;路網方面延續現有格局,結合二次開發項目邊界局部打通或微調線位;公配設施按照二次開發增量預留彈性,優先保障中小學、文體設施等基礎需求,并捆綁至項目;綜合功能調整、拆建比、土地貢獻率及項目規模等因素,將生態清退捆綁至項目。

    教育設施布局


    創新特色

    一是編制方法上:綜規+實施協同推進、雙向校核,促進多規整合。通過綜合規劃,明確目標定位,提升發展能級,統籌空間布局,提高發展質量;通過實施策略,明確產業收儲要求,協調公共配套設施,提出項目實施建議;將規劃策略傳導至國土空間規劃、片區規劃綱要及圖則修編,形成“多規合一”。

    二是開發策略上:存量統籌、責任捆綁,探索大片區存量開發新機制。在項目之間進行規劃協同、利益平衡,整體謀劃用地布局、空間增量、設施布局,將公配設施和清退任務捆綁至具體項目,破解項目碎片化、增量分配難、設施難落實等困境。

    二次開發項目分布及責任捆綁建議

    三是樞紐布局上:兩翼互補、立體融合,打樞紐4.0模式范例。挖掘樞紐北門戶、串聯S公園綠谷、強化路網銜接,實現南北雙翼均衡發展;高鐵、城際、地鐵線位向北布局,車站上下垂疊,車站多進多出快速集散,在道路上方上蓋物業,耦合交通與城市功能,高標準建設TOD綜合體。

    樞紐站城一體化規劃方案

    樞紐站城一體化開發剖面示意圖

    四是建設時序上:整體規劃、分步實施,圍繞樞紐圈層式開發邏輯明確建設方案。優先圍繞樞紐打造北門戶,逐步完善公共基礎設施、提升城市服務品質,加快盤活產業空間、引入重大產業平臺,帶動產業園區轉型升級;二次開發項目按照實際情況有序推進。

    片區開發實施策略

    五是建設機制上:市區共建、雙區聯動,創建市級戰略區域規劃建設新模式。龍崗區通過系統謀劃,在空間布局、產業發展、品質提升等方面形成了發展共識;市級層面高度重視,明確了兩區聯動共建、整體統籌的思路,在產業功能、風貌形象等方面與坪山中心差異化發展,在空間融合、設施連通等方面明確實施路徑,集兩區之力、共建一座城。

    用地總體布局圖


    實施效果

    片區定位提升,實現戰略引領:歷經一年半的積極謀劃與全面對接,綜合和實施策略獲得市區領導的認可和支持,達成龍坪聯動開發共識,成功助推片區上升為市級戰略區域。

    發展共識達成,實現“多規合一”:以綜規為前提,市發改編制規劃建設組織方案、市規自局編制空間綱要、市軌道辦編制工程預可研,通過多次對接,將樞紐布局、空間增量、公共配套、水廠搬遷、生態清退、項目實施等規劃策略有效傳導至空間規劃綱要、國土空間規劃及法定圖則修編。

    項目有序落地,實現開發統籌:協調管控規劃與二次開發項目的銜接關系,落實公共設施拆遷捆綁責任,明確近、中、遠期開發時序,首個實施階段項目智慧云谷大廈建設工程已啟動。

    開發建設時序安排

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